У вартість житлових об'єктів, старт будівництва яких розпочнеться у другому кварталі, закладено курс 45-47 грн/$
У вартість житлових об'єктів, старт будівництва яких розпочнеться у другому кварталі, закладено курс 45-47 грн/$. Про це розповіла Маріанна Бігунець, директорка з продажів Будівельної компанії GAZDA.
При цьому, як твердить фахівчиня, середньозважений курс протягом всього циклу будівництва нових об'єктів, що в середньому складає 2 роки, очікується на рівні близько 43-44 грн /$.
Щодо об'єктів економ та комфорт-класу, будівництво яких розпочалося у 2022-2023 роках, то до кінця року вартість м² буде розрахована з курсу 42-43 грн / $.
Вона нагадала, що згідно з макроекономічним прогнозом середньозважений курс долара у 2024 році складе 40,7 грн, а наприкінці року курс перетне позначку у 42 грн.
Експертка зауважила, що девелопери уважно аналізують економічну ситуацію в країні та коригують ціни, перш за все спираючись на основні об'єктивні чинники.
1. Ситуація на валютному ринку. На первинному ринку житла вартість м² прив'язана саме до курсу долара. З 1 січня по 1 липня 2024 року курс американської валюти зріс з 38 грн до 40,45 грн. Тобто відповідно до офіційного курсу гривня втратила щонайменше 7% своєї вартості.
2. Рівень інфляції. На думку фахівчині, після збільшення тарифів на електроенергію та зростання акцизів на пальне рівень цін може суттєво зрости: залежно від групи товарів та послуг в середньому на 10-15%. Водночас за офіційним прогнозом у другому півріччі інфляція прискориться до 5-6% і за підсумками року складе до 8,2%.
“Підвищення цін — це реалії, водночас виробники, постачальники будівельної продукції зазвичай переглядають ціни з невеликим запасом, який становить в середньому 5%”, — наголосила Маріанна Бігунець.
3. Зменшення кількості новобудов. За її даними, від початку повномасштабного вторгнення загалом по Україні кількість нових об'єктів скоротилася в понад 2 рази, а в наступному році об'єктивний ринок “просяде” до 30% від обсягів 2021 року.
Вона підкреслила, що внаслідок зменшення обсягів будівництва з 2022 по 2023 роки та обмеженої пропозиції ЖК чи котеджних містечок належної якості у поточному році попит і пропозиція майже вирівнялися. Наразі по Україні безперервне будівництво спостерігається лише в 1/3 житлових об'єктів від загальної кількості задекларованих новобудов. І левова частка з них припадає саме на безпечні регіони країни.
“Розмови про "дефіцит" нового житла точаться вже майже 2 роки. Однак це лише “тактичні обставини”. Наприклад, в Закарпатській області ситуація прямо протилежна: конкуренція між девелоперами з кожним місяцем посилюється (у другому півріччі на Закарпаття планують “вийти” від 10 до 15 девелоперських компаній з інших регіонів). Схожа ситуація у Львові та Івано-Франківську: у 2024 році в цих містах заявлено у 2 рази більше новобудов, ніж було “довоєнного” 2021 року”, — розповіла експертка.
4. Концентрація попиту в безпечних регіонах. Це важлива обставина, яка за 2 роки фактично вирівняла в цінах об'єкти в західному регіоні (Закарпатті, Івано-Франківську, Львові, Чернівцях) з Центральним (Житомиром, Полтавою, Вінницею) та найбільшими містами, де зазвичай завжди ціни були вищими: Києвом, Одесою, Дніпром, Харковом. І подекуди ціновий розрив на старті будівництва в різних регіонах, якщо порівнювати схожі за своїми характеристиками об'єкти, не перевищує 5-10%. Наприклад, як зауважує Маріанна Бігунець, ще до початку воєнної агресії середня різниця вартості м² на старті зведення могла сягати 40%.
Водночас залежно від якісних характеристик ЖК найбільший попит спостерігається на новобудови Закарпаття, Львова, Чернівців, Івано-Франківська, і подекуди він 1,5-2 раза вищий, ніж у Києві чи, приміром, Дніпрі.
5. Якісні характеристики ЖК, таунхаусів та котеджних містечок. Мова йде про якість використовуваних будівельних матеріалів і будівельно-монтажних робіт, темпи будівництва (дотримання задекларованих строків), поверховість ЖК, наявність рекреаційних можливостей, створюваний девелопером всеохопний інфраструктурний комплекс (паркувальні місця, об'єкти соціально-побутової, дитячої, спортивної інфраструктури), безпека прожиття, віддаленість від центральної частини міста, зручне транспортне сполучення тощо.
З огляду на об'єктивні економічні чинники та залежно від якості та класу житла, як вважає фахівчиня, до кінця року вартість осель в новобудовах може зрости в середньому ще на 10-15%. Таким чином, сумарно за 2024 рік новобудови можуть подорожчати на 25-30% в гривневому еквіваленті. При цьому, головною "стелею" в процесі здорожчання житла на первинному ринку є рівень собівартості будівництва, який подекуди сягає до 70-80% від вартості м². А найвагомішим стимулом для втримання попиту на високому рівні, принаймні в перспективі найближчого року, можуть стати більш лояльні для покупців програми з розтермінування.
“Щоб не лише “вижити” замало просто “задерти” ціни, навіть якщо для цього є вдосталь об’єктивних підстав. На моє переконання, девелопери також мають змінюватися, підвищуючи якість житла, розвиваючи різні формати, проробляючи оптимальні для покупців механізми придбання”, — акцентувала вона.
На її погляд, важливим для девелопера може стати реалізація “стратегії мультиформатності”: 1) будівельні проєкти в різних форматах (багатоквартирні будинки з оселями оптимальної площі залежно від потреб покупця, таунхауси, котеджі, об’єкти комерційної нерухомості); 2) інноваційність — безпека, екологічність, мала поверховість, розгалужена інфраструктура, можливість придбати житло як з чорновим оздобленням, так і ремонтом “під ключ”.
“Програми з розтермінування є чи найголовнішим “джерелом” поповнення попиту. Наразі оптимальні програми на виплат дають змогу придбати квартиру чи котедж за мінімального першого внеску - від 10% вартості, під 0% терміном до 3 років. І найголовніше для покупця — це можливість фіксації ціни”, — резюмувала Маріанна Бігунець.
